あなたの知らないベイタウンの借地の世界

ベイタウンの住人の方の多くが不安に感じている借地権
きちんと仕組みを知れば実は合理的なマンションなのです。

「その前に借地権について」

普通借地権
平成4年8月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つ。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。

ということであり、更新料を支払えば更新できる仕組みになっており、しかも約款にはその計算式が記載されています。

以下ような計算式となります。

はじめに
所有権と借地権のマンションの違いの謎に迫る!

所有権分譲と借地権分譲マンションでは借地権分譲の方が価格は低くなります。
ベイタウンは管理費・修繕費に加え地代もあるので維持費が高いイメージがあります。
所有権分譲のマンションと借地権分譲のマンションでは実際のところどうなのでしょう。
データでみると客観的に見えてきます。

購入価格に関して近隣エリアの所有権分譲マンションと比較

  平均坪単価 85㎡の価格 ベイタウンとの価格差
ベイタウンのマンション 徒歩20分以内
築年数15年~25年
広さ70㎡~90㎡
坪106万円 2,730万円
検見川浜駅   徒歩15分以内のマンション
築年数15年~25年
広さ70㎡~90㎡
坪138万円 3,420万円 690万円(高い)
稲毛海岸駅   徒歩15分以内のマンション
築年数15年~25年
広さ70㎡~90㎡
坪141万円 3,340万円 610万円(高い)

◇ 比較条件 
①レインズに登録された直近1年間の売買事例を基に算出
②築年数15年~20年以内の物件
③広さ70㎡~80㎡の物件
④ベイタウンは徒歩20分以内、他の2駅は徒歩15分以内の物件

検見川浜・稲毛海岸エリアのマンションとの差額が610万円~690万円

借入する際の利息に関して

住宅ローン借入する際、購入価格の差額600万円の借入金額の利息は?
借入金額600万円 借入年数35年 金利1.5%の場合
総返済額約770万円(利息の総額約170万円)

地代に関して

毎月の地代が1万円とした場合、マンションの所有年数60年間の地代支払額
地代 1万円×720回(60年)→720万円

価格差
検見川浜エリア690万円+利息約170万円 計860万円
稲毛海岸エリア610万円+利息約170万円 計780万円

地代として支払いする分 720万円

あまり変わりません!

数字的なものは上記の通りです。条件によっても異なりますが、ベイタウンの借地に関する金銭的なメリットデメリットが整理できたと思います。

あとは他の街にはないベイタウンの環境等も含め、それぞれの価値観でベイタウンのマンションを購入されるか、売却されるかご判断ということになると思います。

借地の価格やランニングコストについては整理ができました。
次の不安は借地権は更新可能なのか?更新料はものすごく高いのではないか?

次に
計算例

そこで分譲時から約30年後に発生する借地の更新料について各マンションごとにある「土地転賃貸借約款」にある計算式を基に更新料を推定してみました。

専門用語 一般の方にわかりやすい言葉 計算例  
専有面積 お部屋の広さ 85
地積 マンションの敷地面積 10000
路線価 国税庁HPに公開されている、相続時の土地評価額の参考となる土地の㎡単価
150 千円/㎡

推定㎡単価(路線価×1.3倍)
実際は土地家屋調査士によって価格が算出されると思われますが、
ここでは、路線価×1.3倍を実際の取引時の仮の㎡単価としています。
※路線価×1.4倍や1.5倍と高めに想定してみてもよいかもしれません。
195 千円/㎡
時価(推定) 上記の推定㎡単価×敷地面積を取引価格(推定)としています。
1,950,000 千円
借地権割合 所有権だけではなく、借地権も当然価値があり、ベイタウンは借地権割合60%となっております(上記の路線価と同じく国税庁HPにて確認可能) 60
借地権価格 借地権としての価格。時価(推定)×60%(借地権割合) 1,170,000 千円/㎡
準共有持分割合 マンションを所有されている方のマンションの敷地の持分(準共有持分)のこと。
所有権であれば、共有持分となりますが、借地の場合は準共有持分といいます。
「土地転賃貸借約款」の別表に記載されているマンションがほとんど。
5000/1000000 0.005
借地の更新料率(5%) それぞれのマンションごとに「土地転賃貸借約款」があります。新築分譲時には説明を受けていないケースがほとんどですが、探せばあると思いますので、是非、ご確認してみてください。
30年ごとに契約を更新する形であり、更新料は5%となっております。 
つまり、更新が前提ということなります。
※ベイタウンは期限の定めのある定期借地権ではございません。
   
借地権の更新料(予想額) 借地権価格×準共有持分×5%
※土地の価格が推定価格であるため、あくまでも予想額となりますことをご承知おきください。
293 千円

パティオス6番街

専有面積 99.87
地積 5644.99
路線価 145 千円
推定㎡単価(路線価×1.3倍) 188.5 千円
時価(推定) 1,064,081 千円
借地権割合 60
借地権価格 638,448 千円/㎡
準共有持分割合 9987/986046 0.010
借地の更新料率(5%)    
借地権の更新料(予想額) 323 千円

アクアテラス

専有面積 102.04
地積 10963.69
路線価 145 千円
推定㎡単価(路線価×1.3倍) 188.5 千円
時価(推定) 2,066,656 千円
借地権割合 60
借地権価格 1,239,993 千円/㎡
準共有持分割合 10204/2662191 0.004
借地の更新料率(5%)    
借地権の更新料(予想額) 238 千円

パティオスエリスト

専有面積 89.89
地積 6950
路線価 145 千円
推定㎡単価(路線価×1.3倍) 188.5 千円
時価(推定) 1,310,075 千円
借地権割合 60
借地権価格 786,045 千円/㎡
準共有持分割合 8989/1756526 0.005
借地の更新料率(5%)    
借地権の更新料(予想額) 201 千円

いかがでしたでしょうか?
知らないからこそ不安、知っていれば安心のベイタウン借地でした。